遺産分割協議で被相続人の土地・建物を相続人同士で共有したが、共有者の一人が不動産を売却したい時など、共有者の事情により不動産の共有を維持することが難しくなるようなケースがあります。

共有物の解消は、民法256条1項に「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。」とあり、他の共有者に共有物の分割を求める権利が認められています。

つまり、共有状態を解消したいとき、共有物分割請求の訴訟を提起することで、最終的に共有状態を解消することができます。法的な強制力があるため、この訴訟には他の共有者も対応に当たらなければならず、無視することが難しくなります。

共有物分割請求権を行使することで共有状態を解消することができますが、方法として次の３つがあります。

現物分割

共有物を物理的に分割し、分割した共有物をそれぞれの共有者が単独で所有する方法です。共有者が２人いる土地を２分割し、分割した土地を共有者それぞれが所有するといった例があげられます。ちなみに共有物の分割は、この方法が原則とされています。

しかし実際は、共有地に建物がある、分譲マンションなのでそもそも物理的な分割が難しいなど、現物分割が困難なケースも多く、この方法が用いられることは多くありません。

仮に土地を分割できたとしても、分割したことで建ぺい率や容積率の問題で建物の建設が困難になってしまうとその土地の価値が下がり、売却しても価格が安くなってしまうなどデメリットが生じる可能性もあります。特に共有者が分割した土地に家を建てたいといった希望をお持ちの場合、注意が必要です。

代償分割

共有者の持分すべてを特定の共有者が他の共有者より買い取りを行い、相応の代償金を支払うことで解消する方法です。

「土地建物の共有物をすべて自分の所有にしたい」、「共有物を現金化したい」など、共有者の利害が一致する場合、双方にメリットもあることから、この方法で協議により進められることが多くあります。

ただし、土地建物の共有物を所有したい持分権者に買い取れるだけの資力がないと、現金化したい他の共有者が納得できずに揉めてしまったり、不動産の評価で代償金額に不満がでて解消までに時間がかかることもあります。

換価分割（代金分割）

共有物をすべて売却し、売却で得た金額を各共有者の持分割合に応じて分配する方法です。

不動産仲介業者などを介して第三者に土地建物を売却し、そこで得た売却代金を各共有者の持分割合に応じて代金を分割しますが、土地建物の段取りや売却金額の設定で、共有者間の意見が合わない場合、トラブルが発生することもあります。

また、共有物分割請求訴訟により競売の判決をとることで、強制的に売却手続きを行う方法もあります。

「分割」という言葉から、共有物を分けることと思われてしまいがちですが、
「共有物分割」とは、複数人で共有しているものを共有しない状態にすることをさします。
ここでは、共有物をどのようにして解消するか、その流れについて説明します。

1. 

   共有物分割協議

   共有状態を解消したい共有者は、共有物分割を提起することで他の共有者に意思表示をし、解消に向けた話し合いを行って、どのように解消するか協議をします。この協議を行うにあたっては、他の共有者全員に対し共有状態の解消プランを書面で示し、具体的な段取りを進められるかが重要です。

2. 

   調停

   協議による話し合いでの解決が難しい場合、裁判所に調停を申し立て、調停委員を加えて解決方法を探る方法があります。調停は裁判所での話し合いです。もっとも、調停が不調に終わった場合、訴訟に移行しても調停結果が裁判の中で反映されないこともあるため、弁護士が調停を勧めることは多くありません。協議が決裂した段階で訴訟に移行することをお勧めします。

3. 

   訴訟

   話し合いはしたが意見の隔たりがあり決裂した、相手が話し合いに応じない、調停が不調に終わったなど、交渉による解決が難しい場合、共有物分割請求訴訟を管轄の地方裁判所に提訴して解決を図ります。多くはここで裁判所から和解を勧められ、解消方法について和解協議を行います。和解が難しい場合は裁判所の判決で共有状態の解消方法が示されます。

1. 来所・オンラインによるご相談

   

   日本橋にある東京事務所（または当法人の他の事務所）にお越しいただき、状況やご希望について弁護士がお話を伺います。ご相談者の希望に沿ったかたちで進めるための見通しやリスクを分析し、解決までの流れについてもご説明します。また、事務所にお越しの際、不動産登記事項証明書と不動産査定書をお持ちいただけますと、情報をより詳細に把握することができます。

2. ご契約

   

   弁護士のお話やご説明に納得いただき、弁護士への依頼をご希望となられましたら、委任契約を取り交わします。当事務所では、弁護士が無理に契約を迫るようなことはいたしませんので、一旦ご自宅に戻ってからよくお考えになったうえでご契約される方も多くいらっしゃいます。

3. 代理活動の開始

   

   委任契約を結びましたら、弁護士が代理人となり共有物分割請求に向けた調査・手続きを進めます。まずは弁護士が共有物不動産や共有者の調査を行い、その上でどのような手続きで解決に向けた対応をとるべきかご提案いたします。

4. 解決

   

   共有物分割請求は解決までに協議では約１年、訴訟では２年程度かかりますが、ご希望に沿った解決を目指して手続きを進めます。協議や訴訟によって共有状態が解消されたことで解決となります。

共有物分割請求に関する弁護士費用についてご案内いたします。
費用で気になる点についてはお気軽にお問い合わせください。

着手金	無料
成功報酬	経済的利益の6.6％ （最低報酬額143万円）

• ※費用はすべて消費税込となります。
• ※初回法律相談料は１時間の範囲内で無料です。継続法律相談の費用は、弁護士からご説明いたします。
• ※経済的利益の算定は、共有不動産全体からではなく、ご依頼者に帰属する共有持分の経済的利益（時価）をもとに算定させていただきます。
• ※複雑な事案（相手方となる共有者が複数人数いる、共有物の売却が極めて難しい、共有物分割請求以外での対応が発生しているなど）では、着手金または別途成功報酬の算定が発生します。
• ※訴訟又は調停の第4回以降の期日は、1回3万3000円の裁判所日当がかかります（電話やwebによる手続きへの参加も含みます）。弁護士の所属事務所から遠方の裁判所での訴訟に出席する際は、別途出張・移動日当がかかります。
• ※共有物の使用相当損害金の請求など共有物分割請求以外で金銭請求を伴う場合には、交渉では経済的利益の24.2％の報酬、訴訟では別途訴訟着手金（30万円～）及び経済的利益の33％の報酬が発生します。
• ※訴訟の被告となった場合は、別途着手金が発生します。また、代償金の提供により解決した場合、ご依頼者の確定した持ち分で経済的利益を算定します。
• ※任意売却又は競売による不動産の換価分割（処分）となった場合、ご依頼者の受領額を経済的利益として算定します。
• ※未分割の遺産不動産の共有（遺産共有）の事案では、遺産分割の弁護士費用が適用されます。

共有物分割請求について、よくお受けするご質問をご紹介します。

共有物分割請求は、解決までどの程度の日数がかかりますか？

ご依頼者の状況によりますが、問題の中心が共有物分割請求だけであれば、１年程度で解決することが多いです。協議がスムーズに行われ、訴訟に発展せず和解できれば半年程度で解決することもありますが、相続問題などが絡み内容が複雑化すると、ケースによっては解決まで２年近くかかることもあります。

共有物分割請求訴訟を提起して権利濫用を問われる主な事例を教えてください。

共有物分割請求を提起されると、その行為自体を「権利濫用」であると考える共有者もおりますが、共有物分割請求そのものはすべての共有者に与えられた正当な権利ですので、請求することで相手方が不利益を被ることがあっても、通常では共有物分割請求の提起が権利濫用に当たることはありません。
ただし、特定の共有者が著しく不利益を被るようなケースであったり、原告の共有者が他の共有者に対し加害的な意図がはっきり見てとれるような共有物分割であると判断された場合、権利濫用として共有物分割請求ができないこともあります。
過去の事例として、重度の認知症を患っていた共有者が他の共有者に共有物分割請求を提起されたが、生活の拠点を失うことで生活費や医療費の負担が困難になることから、権利濫用が認められたケースもあります。（東京地裁平成19年1月17日判決）

共有不動産に抵当権が設定されているのですが、共有物分割請求は可能ですか？

可能ですが、注意点もあります。
抵当権が設定されている共有不動産を他の共有者が買い取りを申し出た場合、抵当権で担保されている債務の債務者（住宅ローンを例とすると、その借主）が誰であるか注意する必要があります。
持分を売った共有者が債務者であった場合、担保付きの不動産を取得することになるため、債務者が債務返済処理を怠ると競売などにより、取得した不動産を失う可能性があります。
このような事態に陥らないよう、他の共有者が債務者であった場合、持分の売却益から抵当権債務を完済させるなど、抵当権を抹消する手続きを済ませることが重要です。
その他の注意点として、訴訟で判決後に共有物分割請求による競売手続きが行われるケースで、抵当権で設定された債務の返済が難しいと判断されると、無剰余取消と呼ばれ、競売の手続きが取り消されることがあります。（例：住宅ローン5000万円の債務の担保が3000万円の共有地に設定されているような場合、競売が取り消されます。）

競売の判決が確定し、共有不動産が競売となったのですが、時価よりも安い価格で売却されることが多いのでしょうか？

不動産の評価や売却時の経済状況にもよるため一概には言えませんが、必ずしも時価より安く売却されることが多いわけではありません。
裁判所が運営する不動産競売物件情報サイトBITを確認すると、特に東京地裁では市場価格よりも高い金額で落札されている物件も多く見受けられます。

他の共有者の共有持分が競売にかけられたのですが、自身の共有持分はどうなるのでしょうか？

すぐにご自身の共有持分が売却されるようなことはありませんが、落札相手から共有物分割請求を提起される可能性があります。
相手が不動産業者の場合、利潤追求で落札していることが多く、買取交渉が決裂してしまうと共有物分割訴訟を提訴され、場合によっては持分権を失ってしまう危険性もあります。
競売の手続中に競売をかけられた共有持分権者や債権者と交渉して持分を買い取ることで競売を取り下げてもらう「任意売却」の交渉を行うなど、ご自身の共有持分を失わないための対策をとる必要があり、この段階で解決を図ることが重要です。
いずれにしても難しい交渉を迫られる可能性が高いため、共有物分割請求に詳しい弁護士へご相談されることをおすすめします。

当事務所では、共有不動産に関するトラブルを中心に多くのご相談・ご依頼をお受けしています。
共有物分割請求に関する情報についても、webサイトを通じて問題解決の一助となるよう情報を発信しています。

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