共有物分割請求に強い弁護士法人リーガルプラス

複雑な共有不動産のトラブル
共有物分割請求による共有状態の解消・適正価格の確保で解決を目指します!

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共有不動産で、このようなお悩みやトラブルはありませんか?

  • 不動産の共有状態を解消したいが、話がまとまらない
  • 共有不動産を売却したいが、意見がまとまらない
  • 共有持分を売却したいが、後にトラブルにならないか心配
  • 共有不動産からの賃料収入を一部の共有者が独占している
  • 共有不動産に他の共有者が独占して居住している
こうした不安やトラブルは
共有物分割請求により解決できる可能性があります。

共有物分割請求とは?

共有物分割請求とは、2人以上で所有している不動産など、所有物の共有状態を解消する手続きのことをいい、共有者はいつでも共有物分割請求を求めることができます。

共有不動産は、共有地を売却したり、アパートやマンションを建てて賃料収入を得たり、共有地に抵当権を設定して借り入れを行うような行為は、ひとりの共有者だけで決めることができず、共有者全員の合意が必要となります。

そのため、各持分権者の裁量は限定的となり、ご自身の持分だけを売却することもできますが、市場の適正価格よりも低くなる傾向にあるため、経済的な損失も伴ってしまいます。

共有物分割請求を求めることで、共有不動産の適正な価格による売却や、一部の共有者が共有地を独占して利益を分配しないなどの不公平を解消することができます。

この手続きは法的な強制力があるので、他の共有者は無視することができません。共有物分割請求を求められたら、共有解消に向けて協議を行い、話し合いでまとまらなければ最終的に訴訟による和解・判決で共有解消をすることになります。

なお、共有物分割請求の申立ては、各共有者の合意を取り付ける必要はありませんので、共有解消したい共有者が申立てを行うことで開始することができます。

共有物分割請求のメリット・デメリットとは?

不動産を共有しているケースでは、共有者同士で明確な取り決めをして運用しないと、さまざまなトラブルを抱える危険性があるため、共有不動産は最終的に共有状態を解消することが望ましいとされています。

共有物分割請求を求めることで共有状態の解消を目指すことができますが、メリット・デメリットはどのようなものがあるでしょうか。

共有物分割請求のメリット

  • 他の共有者の合意を取り付けなくても申立てができる
  • 共有持分を売却するよりも、適正な対価を得られる可能性がある
  • 不動産の運用をご自身で自由に決めることができる
  • 相続による共有地の細分化を防ぐことができる

共有物分割請求のデメリット

  • 訴訟に至るケースが多く、解決まである程度の日数や費用がかかる
  • 共有不動産が競売となった場合、市場価格より下がる可能性がある
  • 共有者によっては不本意な共有状態の解消になることがある
  • 共有者同士の関係が悪化し、険悪になることがある

このように、共有物分割請求はメリットもデメリットもありますが、共有者の間で不公平が生じている、固定資産税をはじめ経費負担が重い、また、相続の観点から将来の禍根を取り除くという点では、手間や日数がかかっても、共有状態の解消を進めておくことがトラブルを未然に防ぐことへと繋がります。

共有物分割請求による主な共有状態の解消方法

共有物分割請求による共有状態の解消方法として、主に「現物分割」「換価分割」「価格賠償」の3つがあります。それぞれの特徴についてご紹介します。

現物分割

共有不動産を物理的に分割し、分割した不動産をそれぞれの共有者が単独で所有する方法です。共有物の分割はこの方法が原則とされていますが、実際には「共有地に建物がある」、「分譲マンションなのでそもそも物理的な分割が難しい」など、現物分割が困難なケースも多く、この方法が用いられることは多くありません。

現物分割について詳しく見る

換価分割(代金分割)

共有不動産をすべて売却し、売却で得た金額を各共有者の持分割合に応じて分配する方法です。
不動産仲介業者などを介して第三者に土地建物を売却し、そこで得た売却代金を各共有者の持分割合に応じて代金を分割します。
また、共有物分割請求訴訟により競売の判決をとることで、強制的に売却手続きを行う方法もあります。

換価分割について詳しく見る

代償分割

共有者の持分すべてを特定の共有者が他の共有者より買い取りを行い、相応の代償金を支払うことで解消する方法です。
「土地建物の共有物をすべて自分の所有にしたい」、「共有物を現金化したい」など、共有者の利害が一致する場合、この方法で協議により進められることが多くあります。

代償分割について詳しく見る

共有物分割請求の流れ

共有不動産の共有解消にむけて共有物分割請求を進めるには、共有持分を現金化するのか、共有持分を特定の共有者に買い取ってもらうのかで、解決までの流れに違いがあります。それぞれの流れを図でご案内します。

共有持分の現金化を進める場合

共有持分の買取りを進める場合