共有持分を売却して現金化することの問題点とトラブルのない売却について

共有不動産の持分権者のなかには、「現金が必要になったので共有持分を売却したいが、買い取り金額が低く悩んでいる」、「共有持分だけでは共有地の活用ができずに持て余している」、「固定資産税などのランニングコストがかかっている」など、共有持分の取り扱いに苦慮されている方もいると思います。

このとき、特に注意が必要なのが、共有持分の売却です。共有不動産全体の売却は、共有者全員の意思確認をとらなければなりませんが、共有持分であれば持分権者の裁量で他の共有者に報告せず売買して現金化することができます。

共有持分の買い取り業者に依頼をすれば、比較的早めに現金化できる反面、共有持分の買い取りは市場価格より低いケースが多く、仮に売却ができたとしても、他の共有者と持分を買い取った業者でトラブルになるケースも見られます。

ここでは、共有持分を売却・現金化することのメリット・デメリットと、トラブルの少ない共有持分解消に向けた解決方法について解説します。

共有持分の買い取りは、他の共有者とトラブルになりがちで、取引相手が対象の共有持分権者に絞られるためリスクも高く、以前は共有持分の買い取りを積極的に行う不動産業者は多くありませんでした。

しかし近年は、核家族化や少子化により、共有持分権者同士の関係も薄くなるなど、変化もみられるようになりました。

「気がつくと居住もせず何年も共有不動産を放置していた」、「気がつくと相続により共有者が増え、権利者の全体像すら把握できなくなった」など、共有者同士の関係が希薄になったことで、共有持分を持て余すケースも多くなり、こうしたニーズに応えるよう、共有持分を積極的に買い取る業者も増加する傾向にあります。

共有不動産を運用せず、固定資産税をはじめ共有持分の扱いに苦慮している、急遽現金を必要としているようなとき、共有持分の買い取り業者に依頼をすることで、比較的早めの現金化も可能になりました。こうした共有持分の早期現金化の実現が、共有持分を売却する最大のメリットかもしれません。

共有持分であれば、売却は持分権者の裁量で行うことができ、他の共有者に報告せず進められるため、持分売買の後押しをしている理由のひとつであり、メリットとも考えられます。

• 共有持分の買い取り業者と売買が成立すれば、比較的早めに現金化できる
• 共有持分の買い取り業者が増えてきているので、見積もり比較検討ができる
• 共有持分の売却は、他の共有者に報告せず、持分権者の裁量で行うことができる
• 共有持分の取り扱いに関する面倒から解放される

共有持分を買い取り業者に売却することは、いくつかのデメリットもあります。まず、買い取り価格は市場価格よりもかなり低い金額になります。共有持分は取り扱いを誤ると、他の共有者とトラブルになる可能性があり、買い取り業者も当然そのリスクを負うことから、実際の買い取り価格は低額になりがちです。

また、他の共有者に黙って業者に共有持分を売却した場合、買い取り業者と他の共有者の間でトラブルになったとき、他の共有者から持分の売却について責められる可能性もあります。

• 共有持分の買い取りは市場価格より低額になることが多い
• 後に他の共有者とトラブルになる可能性がある

近年共有持分の買い取りを行う不動産業者が増えてきているとお伝えしましたが、他の共有者とトラブルになりがちな共有持分をあえて買い取るには、さまざまな理由があります。ここでは、共有持分の買い取りを行う不動産業者がどのような目的で買い取りをしているのか、また、業者とトラブルになる可能性について解説します。

共有持分の買い取りを行っている業者は、買い取った持分を他の共有者へ売却しようとします。自由度の低い共有持分のままでは第三者へ売却することが難しいため、他の共有持分者と交渉することになります。共有持分の買い取り業者は、買い取った持分額よりも高額な金額で売却し、転売益を得ることで利益を獲得します。

買い取り業者は共有不動産の状況をきちんと把握し、市場の動向を見据えながら買い取りを検討します。共有不動産の活用実態があまりなく、他の共有者とトラブルを抱えていない物件などは、その後の交渉をトラブルなくスムーズに進められ、売却益を得られる可能性が高いと判断されたら、買い取り交渉も本格的に前進するでしょう。

共有不動産の権利関係が複雑な物件は、調査に手間がかかり、トラブルに発展しやすいことから、持分の買い取りが敬遠される傾向にあります。

もし、持分買い取り業者より他の共有者の買い取り提案を受けた場合、事情を何も知らされてなければ、他の持分権者が共有持分を売却した事実について、ここで知ることになると思います。売却した持分権者との関係性にもよりますが、突然の出来事で驚かれ、事情によっては憤慨されるかもしれません。しかし、このような状況でも冷静に対応する必要があります。

怒りにまかせて買い取り業者と対峙してしまうと、交渉が進まずトラブルになってしまいますので、まずは共有物分割請求に詳しい弁護士へ相談することを検討しましょう。弁護士に相談・依頼し、共有不動産の市場価格を調査・対応することで、持分割合に応じた金額がどの程度になるかも見えてきます。弁護士を代理人につけて、共有不動産を今後どのように取り扱うか方針を定め、業者と交渉にあたってもらい、よりよい条件で買い取りする可能性を探ります。万が一、共有物分割訴訟に移行するような場合でも、弁護士と相談しながら対応を進めていくとよいでしょう。

共有持分の買い取り交渉で揉めてしまうと、業者から共有物分割請求を求められる可能性が高まります。協議が折り合わず共有物分割訴訟に発展し、競売の判決が出されてしまうと、共有不動産を失う危険もあります。共有不動産を失いたくないとお考えの場合は、買い取り業者と交渉し、共有持分の買い取りを進めることになりますが、転売益を確保しようとする業者との交渉は一筋縄ではいかないことも少なくありません。

共有持分の買い取り業者から提案を受けた持分買い取りについて、金額が低いことに納得できず交渉が長引いてしまうと、業者から共有物分割の調停や訴訟を提起されることがあります。共有物分割を求められたら無視はせず、解決に向けた協議を行い、調わなければ調停や訴訟で解決を図ることになります。

共有物分割請求を求められた段階で、早めに弁護士へ相談・依頼をし、どのように対応・解決するべきか方針を決め、相手と協議に臨むことが求められます。

買い取り業者は顧問や代理人の弁護士をつけていることがほとんどですので、こちらも弁護士を代理人として対応しなければ、納得できないかたちで共有不動産を失う可能性がでてきます。この段階では、共有物分割請求に詳しい弁護士への依頼を検討・対応していくことが必要になります。

共有持分の売却を検討しているとき、急ぎ現金を必要としているのか、市場価格に近い適正な価格で売却したいのか、それぞれのメリット・デメリットを考慮の上で進める必要があります。

適正価格で共有持分を売却したいケースでは、共有物分割請求を視野に弁護士へ依頼することを検討しておく必要があります。

共有持分を買い取り業者に売却するケースと、共有物分割請求による市場価格に近い金額で売却するケースの違いを表にまとめました。

• ※換価分割（競売）に関して法的な問題点がない訴訟の場合を想定。競売、強制明渡しの期間は別。

ここまで共有持分売却におけるメリット・デメリットや、共有持分買い取り業者についてお伝えしてきましたが、共有持分を第三者に売却してしまうと、他の共有者が業者とトラブルに巻き込まれる危険があるなど、ときに大きな負担を与えることになります。共有持分売却が原因で共有不動産を失えば、他の共有者と絶縁状態になることもあるので、大きな禍根を残してしまいます。

このようなトラブルを起こさずに共有持分を売却・処理する方法について解説します。

共有持分の売却を検討しているときは、まず他の共有者にご自身の考えを伝え、持分を買い取ってもらえるか、または今後の共有不動産の取り扱いについて話をしてみるのもよいでしょう。

他の共有者と関係が良好であれば問題ないですが、仮に他の共有者と疎遠などの事情があったとしても、第三者へ持分を売却してトラブルになるより、建設的に話し合いができると思います。

相談をすることで他の共有者から「実は私も共有持分をどうしようか考えていたから、この際共有不動産全てを売却し、そこで得たお金を持分割合に応じて分けましょう」、「共有不動産を単独所有したかったから、業者より高い値段で持分を全部買い取るよ」といった建設的な話になることもあります。

このようにうまくまとまることは多くありませんが、相談せずに業者へ持分を売却したことで他の共有者から「相談してくれれば私の共有持分とセットで共有不動産全体を売却してもよかったのに…」、「先に声をかけてくれれば、持分をこちらで買い取ったのに…」といった結果になることも考えられます。

気まずい関係になるくらいで済めばよいですが、相手によっては激怒されて絶縁状態になり、大きな禍根を残すこともあるので、何らかのコミュニケーションをとっておくことは大切です。

話し合いで他の共有者へ持分の売却ができれば、共有不動産の運用は他の共有者に安心して任せることができ、将来的には共有地の相続でトラブルを避けることにもつながるでしょう。

他の共有者と共有持分の売却で話し合いがまとまらないときは、共有物分割請求を進め、協議を行い、協議が調わなければ共有物分割請求調停の申立てや訴訟提起をし、共有状態の解消を目指します。

共有物分割請求訴訟の被告となった場合、訴訟の結果は法的拘束力があることから、無視をすることができないため、最終的に何らかの方法で共有状態を解消できることになります。

共有物分割訴訟に発展すると、共有者同士の関係性が悪化している可能性もありますが、最終的には何らかの解決方法が出されますので、一部の共有者に不満があっても共有状態の解消に向けた解決を図ることができます。

共有持分を他の共有者に買い取ってほしいケースでの解決方法は主に２つあります。ひとつは共有不動産を売却し、売却して得た金額を持分割合に応じて分ける方法です。換価分割と呼ばれ、共有者同士の不公平感が少なく、共有不動産全体を売却するため、共有持分を売却するよりも売却益は大きくなります。

もうひとつは、共有者のひとりが他の共有者の持分すべてを買い取り、共有不動産を単独所有する方法です。この方法は代償分割と呼ばれ、共有不動産をすべて所有したい共有者がいる場合、この解決方法を模索することになりますが、この共有者が他の共有者から共有持分を買い取ることができるだけの資金力があるかもポイントになってきます。

共有持分をすべて買い取るだけの資金力がなければこの方法での解決は難しくなり、仮に時価よりも極端に低い価格で売却すると、贈与税の課税関係が生じる可能性もあるため、注意が必要です。

共有不動産の共有持分を売却したいときは、第三者への売却を避け、他の共有者に持分を買い取ってもらえるか相談したり、共有物分割請求を求めるなどの方法をお伝えしました。

持分の売却益を必要としなければ、次にお伝えする２つの方法もあります。

共有持分を放棄することで、共有持分を解消することができます。この場合、売却益を得ることはできませんが、ご自身の裁量で他の共有者へ報告をせずに行うことができます。

放棄した共有持分は、持分割合に応じて他の共有者へと帰属されることになりますが、帰属した持分の状況によっては、他の共有者に贈与税がかかる可能性があります。

そのため、共有持分を放棄するときは、事前に他の共有者へ報告し、後にトラブルへと発展しないよう進めるとよいでしょう。

特定の共有者へ持分を贈与することもできます。この場合、持分の贈与を受ける共有者に贈与税がかかりますので、注意が必要です。

ここまで共有持分の売却・処分について、いくつかの方法をお伝えしてきました。共有持分の売却は、他の共有者との関係性で結果に差が出てしまう傾向にあります。

関係性が悪くなければ、事前に他の共有者に相談し、共有者同士で共有持分の処理をすることもできますので、共有状態の解消とその売却益を得られ、お互い円満に解決できる可能性があります。

関係性において特段のトラブルはないが、長らく疎遠で連絡をとっていないケースでも、連絡をとり話し合いを重ねることで解決できるかもしれません。話し合いで折り合わなければ共有物分割請求を進め、共有解消に向けた協議を進めることもできます。

共有者同士のトラブルで絶縁状態にあったり、共有者の実態が不明で共有不動産が放置されているケースでは、買い取り業者からも敬遠されてしまいますので、トラブルなく共有持分を売却・処理することは難しいかもしれません。

このケースでは共有者による解決は難しいと思いますので、共有不動産や共有物分割請求に詳しい弁護士へ相談し、解決に向けた提案を受けることをおすすめします。