共有物分割請求とは？解決に向けた流れからその方法について

２人以上で不動産などを所有している場合、民法上では共有と呼ばれ、共有者のひとりが共有状態の解消を求めることを共有物分割請求といいます。

共有物分割請求が共有者のひとりから提起された場合、この請求は法的強制力があるため、他の共有者は共有物の解消に向けて対応しなければなりません。

解消に向けて協議を行い、協議がまとまらない場合は調停や訴訟に移行して解決を図ります。

ここでは、共有物分割請求を提起してから共有解消までの流れ、解決の方法について解説します。

共有物分割請求はどのような場面で起こるのでしょうか。

こうしたさまざまな事情により、共有持ち分を買い取ってほしい、共有物を単独所有に切り替えるなど共有を解消したいとき、共有物分割請求を進めることで、共有の解消を行うことができます。

共有状態を解消したい共有者は、共有物分割請求の意思を共有者全員に示すことで他の共有者に意思表示をし、解消に向けた話し合いを進める必要があります。

ここでは、共有物分割請求の流れについて解説します。

まずは共有者全員で共有物分割協議を行い、お互いの意見を確認しながら解消に向けてしっかりと話し合うことが大切です。

話し合いを行うことで、共有状態の解消に反対意見をもつ共有者がいるか、穏便に共有状態が解消できそうか、特定の共有者が協議にまったく応じないなど、ある程度、各共有者の希望や状況が見えてくると思います。解消を提起した共有者は、それぞれの共有者の希望や意見を汲み取りながら、共有者全員が納得できる解消に向けて、協議をまとめていきます。

この協議を行うにあたっては、他の共有者全員に対し共有状態の解消プランを書面で示し、具体的な段取りを進められるかが重要です。

共有者の利害がぶつかりあうことも多いため、厳しい協議になることがあります。協議が紛糾してまとまらないときは、弁護士に相談・依頼をして共有物分割請求を進めるなど、専門家に対応を求めることも検討しましょう。

協議による話し合いでの解決が難しい場合、裁判所に調停を申し立て、調停委員を交えて解決方法を探る方法があります。調停は裁判所での話し合いです。もっとも、調停には強制力がないため、調停が不調に終わった場合、訴訟に移行しても調停結果が裁判の中で反映されないこともあるため、弁護士が調停を勧めることは多くありません。協議が決裂した段階で訴訟に移行することをお勧めします。

協議はしたが意見の隔たりがあり決裂した、相手が話し合いに応じない、調停が不調に終わったなど、交渉による解決が難しい場合、共有物分割請求訴訟を管轄の地方裁判所に提訴して解決を図ります。多くはここで裁判所から和解を勧められ、解消方法について和解協議を行います。和解が難しい場合は裁判所の判決で共有状態の解消方法が示されます。

なお、共有物分割訴訟は、共有者全員が訴訟に関わる必要があると解釈されており、他の共有者全員を被告にする必要があります。

これは、共有物分割請求のなかで特段の争いが発生していない共有者でも、現物分割や換価分割となることで影響を受けてしまうからです。

解決に向けた方法として、「現物分割」「代償分割」「換価分割（代金分割）」の３つがあります。ここでは、それぞれの方法について解説します。

現物分割とは、土地などの共有不動産を物理的に２つ以上に分け（分筆）、それぞれの共有持分権者が単独所有する方法のことをいいます。

不動産用語になりますが、土地登記簿において、一個の土地を指す単位として「筆」が使われています。「一筆の土地」という場合、「土地登記簿上の一個の土地」ということになり、上記のように一個の土地を分ける場合、分筆と呼びます。

共有物が土地だけの場合、現物分割でそれぞれの持分者が単独所有することもできます。土地の分筆の場合、境界確定の測量、分筆案の作成、隣地土地所有者の立ち会いや同意、境界標の設置、法務局への申請などが必要となります。

「共有物がマンションや収益物件のアパートなので、物理的な分割ができない」「土地を現物分割したら、建ぺい率や容積率の問題で建物の建設が困難になり、価値が下がってしまった」など、実際には現物分割が難しい事案が多いのも事実です。

代償分割とは、ひとりの共有者が他の共有者の持分を買い取ることで共有の解消を図る方法です。代償分割は「一部価格賠償」と「全面的価格賠償」の２種類あります。

• 一部価格賠償：現物分割において共有者の取得金額に差があるとき、持分を上回る価額の現物を取得する共有者に、その超過分の対価を支払ってもらう方法
• 全面的価格賠償：共有者のひとりが単独で不動産を取得し、他の共有者に対して共有持分の価値にあたる金額（代償金）を支払う方法

ある共有者は共有不動産を単独所有したい、ある共有者は持分を現金化したいなど、双方の利害が一致するようなケースでは、代償分割で共有を解消することが多くあります。
ここで問題となるのは共有持分の買い取り金額（代償金）ですが、共有不動産を専門家に査定を依頼するなど、適切な代償金を算定し、共有者全員が納得できる代償金額を決定できれば問題ありませんが、共有者のなかには適切に代償金の算定を行っても納得せず、折り合いがつかないこともあります。
また、共有不動産を取得したい共有者の資力が乏しいと、一括で代償金の支払いができず、他の共有者の理解が得られにくいこともあります。代償分割における代償金の支払いは、現金一括が一般的ですが、お互いの同意があれば代償金の分割払いも可能です。ただし、途中で滞納になるリスクなども考慮に入れる必要もあります。

換価分割とは、共有物をすべて売却し、売却で得た金額を各共有者の持分割合に応じて分配する方法です。協議又は調停で換価分割をする場合は、不動産の売却は共有者全員の合意が必要になります。

不動産仲介業者などを介して第三者に土地建物を売却し、そこで得た売却代金を各共有者の持分割合に応じて代金を分割しますので、共有者の不公平感が少ないといえます。土地建物の売却金額の設定など、売却に対する共有者間の意見が合わない場合、手続きに時間がかかってしまうため、お互いの意見のすり合わせを行い、調整することが大切です。

また、共有物分割請求訴訟により競売の判決をとることで、強制的に売却手続きを行う方法もあります。

土地建物などの不動産を共有することは、活用次第によって固定資産税などの税を共有者全員で分担できるなど、必ずしも悪いことばかりではありませんが、長期的に見るとさまざまなトラブルが発生しがちです。

共有地にあるマンションを賃貸に利用したいなど、共有不動産の活用・運用においては共有者全員で話し合い、持分割合に応じた共有者の承諾が必要になります。

また、共有不動産を一人の共有者が単独で使い続けており、その費用も負担しないような場合、共有不動産の取り扱いに強い不満を持つ共有者が出てくることもあります。

こうした運用の不便さや、急に現金が必要になったなどの理由から、他の共有者に報告することなく、ご自身の共有持分を売却してしまう可能性もあります。共有不動産の売却は共有者全員の承諾が必要になりますが、ご自身の持分のみを売却する場合は、他の共有者に報告する義務はありません。

共有持分の不動産は価格も低く抑えられますが、それでも現金をすぐに必要とする持分者であれば、不利な条件でも売却に応じる可能性があります。

また、不動産業者の持分買い取りは、買い取った持分を他の共有者への売却を目的としていることが多く、共有物分割請求を仕掛けられると解決まで長期化することもあります。

その他にも、共有不動産を持つ共有者のひとりがお亡くなりになり、その相続人が共有不動産を相続する場合、相続人の人数分だけ共有持分がさらに細かく分かれてしまうことになります。共有者が増えると、共有不動産の売却を検討する場面が発生した際、意見の集約が難しくなってしまいます。

このような事態を避けるためにも、早い段階で共有を解消し、将来の問題に先送りする事態を避けることが大切です。

ここまで共有物分割請求の解決にむけた流れや解決方法、問題点などについてお伝えしましたが、共有不動産をめぐっては共有者同士運用方法で利害がぶつかりやすく、トラブルになりがちです。

トラブルになり、共有物分割請求を進める場合、協議で話がまとまらないと、訴訟によって解決する必要があります。

共有物分割請求に関する問題は、個人での解決が難しくなるため、専門の弁護士に相談・依頼されることをおすすめします。