リーガルプラスにお問い合わせいただいたご相談者の方から、共有不動産や共有物分割請求に関してよくお受けするご質問をまとめました。
対応しておりますので、まずは問い合わせ窓口までお電話ください。
夜間の法律相談・打ち合わせに対応しておりますが、共有物分割請求に関するご相談は、現在東京事務所のみとなっております。詳しくは問い合わせ窓口までお電話ください。
大変申し訳ございませんが、現在これらのツールには対応しておりません。共有不動産・共有物分割請求に関する法律相談は、多くのご質問をさせていただき、事実関係や情報を丁寧に確認した上でなければ、正確な回答ができないためです。
なお、正式なご依頼後は、ご依頼者とのご連絡はメールでの対応をしています。
事務所へお越しになることが難しいなどの事情があれば、出張相談にも対応しています。出張費用などについては、移動時間などを考慮して算定いたします。個別にお問い合わせください。
なお、オンラインによるご相談も可能です。詳しくはオンライン面談による相続トラブル相談ページをご覧ください。
まずはお問い合わせいただき、税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士など、他の専門家に相談すべき案件であれば、その旨をお伝えいたします。
新型コロナウイルス感染防止の観点から、ご相談や打ち合わせについてはオンラインの活用をはじめ、適宜調整をしています。事務所にお越しいただく場合も、感染予防を徹底してご相談をお受けする体制を整えております。
なお、当事務所の弁護士を選任される場合は、一度事務所にお越しいただく必要がございます。
「適正な価格で、共有持分の買取りや現金化を進めたい」「共有持分の買い取り提案を不動産業者から受けた」「共有不動産を単独所有したいが、他の共有者から合意を得られない」「ひとりの共有者が共有不動産を独占して住み続けている」「共有不動産にあるアパートの賃料収入をひとりの共有者が独占している」「不動産の共有状態を解消したいが、話し合いがまとまらず揉めている」「共有者が何人いるのか把握できておらず、売却・運用できずに困っている」などについては、話し合いでの解決が難しいケースが多いことから、弁護士にご依頼することをお勧めしています。
他方で、共有者同士で話し合いがきちんとできる状況にあり、共有不動産の運用や共同売却や持分の買い取りなどの解消について、ある程度話し合いや合意ができている時は、弁護士に依頼する必要性が低いと考えられます。
リーガルプラスでは、はじめに弁護士費用の詳細についてしっかり説明をさせていただきます。もし追加費用が発生する場合は必ず事前にご説明をさせていただきます。
重要な費用については、しっかりとご説明し、契約書にも明記します。
追加費用がかかる際は、必ず費用については事前にご説明をさせていただきます。
協議であれば１年程度で解決することが多いです。協議がスムーズに行われ、訴訟に発展せず和解できれば半年程度で解決することもありますが、相続問題などが絡み内容が複雑化すると、ケースによっては解決まで２年近くかかることもあります。
共有物分割請求を提起されると、その行為自体を「権利濫用」であると考える共有者もおりますが、共有物分割請求そのものはすべての共有者に与えられた正当な権利ですので、請求することで相手方が不利益を被ることがあっても、通常では共有物分割請求の提起が権利濫用に当たることはありません。
ただし、特定の共有者が著しく不利益を被るようなケースであったり、原告の共有者が他の共有者に対し加害的な意図がはっきり見てとれるような共有物分割であると判断された場合、権利濫用として共有物分割請求ができないこともあります。
過去の裁判例として、重度の認知症を患っていた共有者が他の共有者に共有物分割請求を提起されたが、生活の拠点を失うことで生活費や医療費の負担が困難になることから、権利濫用が認められたケースもあります。（東京地裁平成19年1月17日判決）
可能ですが、注意点もあります。
抵当権が設定されている共有不動産を他の共有者が買い取りを申し出た場合、抵当権が担保されている借り入れなどの債務者（住宅ローンを例とすると、その借主）が誰であるか注意する必要があります。
担保付の不動産を買い取った場合、債務者が債務返済を怠ると競売などにより、取得した不動産を失う可能性があります。
このような事態に陥らないよう、他の共有者が債務者であった場合、持分の売却益から抵当権債務を完済させるなど、抵当権を抹消する手続きを済ませることが重要です。 その他の注意点として、訴訟で判決後に共有物分割請求による競売手続きが行われるケースで、抵当権で設定された債務の返済が難しいと判断されると、無剰余取消と呼ばれ、競売の手続きが取り消されることがあります。（例：住宅ローン5000万円の債務の担保が3000万円の共有地に設定されているような場合、競売が取り消されます。）
不動産の評価や売却時の経済状況、地域にもよるため一概には言えませんが、必ずしも時価より安く売却されることが多いわけではありません。 裁判所が運営する不動産競売物件情報サイトBITを確認すると、特に東京地裁では市場価格よりも高い金額で落札されている物件も多く見受けられます。
すぐにご自身の共有持分が売却されるようなことはありませんが、状況により他の共有者の共有持分の落札相手から共有物分割請求訴訟を提起される可能性があります。
相手が不動産業者の場合、転売益を得る目的で落札していることが多く、買い取り交渉が決裂してしまうと共有物分割訴訟を提訴され、場合によっては、裁判所での換価分割の判決によって競売が進み、自分の持分権を失ってしまう危険性もあります。
競売の手続中に競売をかけた共有持分権者や債権者と交渉して持分を買い取ることで競売を取り下げてもらう「任意売却」の交渉を行うなど、ご自身の共有持分を失わないための対策をとる必要があり、この段階で解決を図ることが重要です。
いずれにしても難しい交渉を迫られる可能性が高いため、共有物分割請求に詳しい弁護士へご相談されることをお勧めします。
共有持分者であれば、持分割合に応じた賃料を請求することができます。独占している共有者から賃料収入の状況を確認し、そこから持分割合に応じた金額を請求する流れになります。
もっとも、このようなケースであれば相手が要求に応じず無視される可能性も高く、このような状況になった場合、早めに弁護士へ相談されることをお勧めします。
単独所有したい共有者は、適正な価格で他の持分を買い取るだけの支払い能力がきちんとあることや、単独所有することの相当性など、一定の要件を満たし、共有物分割訴訟により代償分割の判決を得ることができれば、相手持分を強制的に買い取ることができます。
ただし、裁判においては先にお伝えした要件について、丁寧な主張を行う必要があり、そのための準備も重要になるため、弁護士に相談して対応されることをお勧めします。
共有不動産全体の売却は、共有者全員の同意が条件となるため、認知症を患っている共有者の同意も必要になります。
共有者の認知症が進行しているケースでは、成年後見制度を利用し、後見人の就任が決まってから共有物分割訴訟を提起するなど、状況に応じた対応が求められます。
特に成年後見制度を利用する場合、内容をよく理解した上で進めないと、後々トラブルになることもあるため、弁護士に相談して対応されることをお勧めします。
このような話を持ちかけられた場合、業者の提示金額に応じずにいると、持分競売の提示や共有物分割訴訟の提起など、こちらが不利になるような展開となることがあります。
業者が提示してきた買い取り金額が適正かどうかを調べ、交渉が不成立となってもこちらから共有物分割訴訟を提起し、適正価格で持分を買い取る方法もありますので、まずは共有物分割請求に詳しい弁護士へご相談されることをお勧めします。
期限については和解条項に盛り込む必要があります。支払期限を明記せずに和解してしまうと、代償金の支払いが先延ばしされ、新たなトラブルに発展する危険もあるので、支払期限が過ぎた際には競売手続きをとるなど、万一の際の措置についても取り決めを行うようにするとよいでしょう。
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