離婚における不動産や住宅ローンの取り扱いについて

離婚に際し、夫婦で住宅やマンションを購入している場合、財産分与にあたってさまざまな問題が生じます。

お互いで合意できていれば、財産分与はどのようなかたちでも問題はないのですが、住宅ローンがまだ残っているようなケースでは、離婚後の返済をはじめ住宅マンションの所有や売却などで意見があわずトラブルになることがあります。

ここでは、離婚にあたって夫婦で所有している住宅マンションの財産分与に関する方法について解説します。

住宅ローンが残っている場合、家の価値とローン額とのどちらが大きいか、売却するのか住み続けるのか、不動産の他に財産はあるのか等によって、どのように財産分与をするべきかが異なってきます。

財産分与の基本的な考え方は、不動産を含めた夫婦の財産全体を見たときに、夫婦それぞれが1/2ずつを取得できるように分けるというものです。

例えば、夫婦の財産が1000万円の自宅不動産と預貯金等2000万円の場合、一方が不動産と預貯金500万円、もう一方が預貯金のみ1500万円を取得するのが基本的な形です。

これに対し、不動産が財産全体の1/2よりも高額な場合、不動産を取得した側がそのままではもらいすぎということになりますから、その分をお金（代償金）で支払う必要があります。例えば、自宅不動産2000万円、預貯金1000万円の財産の場合、不動産を取得した側は、借り入れや親族からの援助などで500万円を工面して、もらいすぎた分として配偶者に渡す必要が出てきます。

住宅ローンがある場合にも、全体を1/2ずつ分けるという財産分与の基本は変わりません。この際、不動産の価値の評価の仕方は次のようになります。

家の価値が残ローンの金額を上回る「アンダーローン」の不動産の場合、家の価格から残ローン額を差し引いた金額が、財産分与の際の不動産の価値として扱われます。

逆に家の価値が残ローン額を下回る「オーバーローン」の場合の考え方は複数あります。

とられることが多い考え方は、財産全体の金額から残ローン額を差し引いた額がプラスになれば、そのプラス分の金額を1/2にするという方法です。

例えば、価値1000万円の不動産、残ローン2000万円、預貯金3000万円が夫婦の財産だとします。この場合、不動産を取得する側は、預貯金2000万円を受け取ってローンを支払い続けることになります。他方の当事者は、預貯金1000万円を受け取り、ローン負担はなしとなります。

別の考え方としては、オーバーローンの不動産を価値0円として扱い、その他の財産を1/2ずつ分与するというものです。先ほどと同じ例で考えると、不動産を取得する側は、1500万円を受け取ってローンを支払い続け、他方の当事者は預貯金1500万円を受け取ってローン負担なしとなります。

どちらの考え方をとるかは、不動産の価値と残ローンの金額のバランス、今後どちらが不動産に住むのか、当事者の生活状況など、個別の事情を考慮して決められます。

なお、財産分与はプラスの財産を分与する手続きであるため、オーバーローンの不動産しか財産がない場合や、ローン額が全ての財産の合計金額を上回る場合、分与を実現するのは難しくなります。この場合、「価値0」とみなされた不動産にどちらかが住むのか、ローンの処理をどうするかを別途話し合う必要が出てきます。

まずは、他の財産と併せ、夫婦のどちらが何を取得するのかを協議します。売却するのか、どちらかが取得して住み続けるのかを合意し、合意した方針に沿って分与を進めていけるとスムーズでしょう。

合意ができる場合、離婚協議書を作成し、どの財産をどちらが取得するのかを明確にします。現在の名義人でない側が不動産を取得することになった場合、所有者の登記を移すことも必要です。

財産分与について折り合えない場合には、離婚調停を行うか、離婚届を出した上で財産分与調停のみを行うことになります。なお、財産分与の請求期限は離婚から2年ですので、離婚を先行させる場合には注意しましょう。

不動産の名義は単独か・共有か、残りのローンはいくらか、ローンの名義人は誰か、自分が保証人になっていないかといったことを確認しましょう。

また、不動産を購入する際、独身時代の貯金や一方の実家の援助で頭金を支払ったような場合、その部分が「特有財産」として財産分与の対象から外れる可能性があります。「特有財産」といえるのがいくら分かを確定させるため、不動産の購入価格と、自分や親が支出した金額を確認しましょう。

夫婦で不動産を購入した場合、ローンが夫婦ペアローンになっていたり、一方が連帯保証人になっていたりするという特有の問題があります。

ローンや保証は、夫婦で合意できれば好きに名義を変えられる性質のものではなく、貸主である金融機関と調整することが必要です。また、ローンの借り換えなどにも、金融機関の審査が必要になります。

夫婦で合意したものの、いざ合意どおりにローンを変えようと思ったら金融機関が許可してくれなかったといった事態にならないよう、予め金融機関と調整しておくようにしましょう。

財産分与を検討し始めたら、まずは不動産の資産価値を調査してみましょう。

財産分与の場合、固定資産税評価額や路線価ではなく、実際に売却したとするといくらになるかという実勢価格を用いることが一般的ですので、不動産業者の査定をとることをお勧めします。無料の簡単な査定でも構いません。

不動産を売却する場合、売却益がいくらになるかを把握できると、お互いの手元にどの程度の金額が入るのかイメージがつきやすくなります。

また、不動産価格が下落しており、オーバーローンであることが判明したような場合には、売却を断念しなければならないこともあり得ます。具体的な分与の話を進める前に価値を把握しておきましょう。

また、不動産を売却せずにどちらかが住み続ける場合、不動産の価値を把握することがより重要になります。

既にご説明したとおり、財産分与は、不動産とそれ以外の財産をトータルしてみて、各自1/2ずつになるように行います。そのため、不動産の価値に応じて、不動産を取得する側は相手にいくら支払いが必要なのかが決まることになります。高額な査定結果が出た場合、不動産を受け取ると他の財産がほとんど手元に残らないことも考えられます。また、不動産の価値が財産全体の1/2を大きく超える場合には、代償金を渡すめどが立たず、不動産の取得が現実的でないこともあり得ます。

いずれの場合でも、不動産の資産価値を把握していないと、財産分与の方向性が見えてきませんので、まずは査定をとり、おおよその価値を把握することが重要です。

夫婦のどちらかが不動産を取得する場合、取得した側に不動産の名義を変え、登記を移します。登記を移す際には費用がかかりますので、どちらが負担するのかを併せて決めておくようにしましょう。

また、一緒にローンの名義を変更する場合には、金融機関で手続きを行います。ローン名義の変更が可能か、必ず事前に金融機関と調整しておきましょう。場合によっては、改めてローンを組んで借り換えの手続きを行うことも検討します。

不動産を取得しない側は、できれば連帯保証・保証から抜けておきたいところです。不動産を取得する側で保証人を立てるなどして保証契約から抜けられないか、金融機関と調整しましょう。

また、細かいことですが、火災保険や地震保険の名義も忘れずに変更しておきましょう。

次に、不動産を取得するパターンごとの注意点を見ていきます。

実際に不動産が売れた金額から、残ローンの金額と売却の経費を差し引き、残りのお金を財産分与します。売却金以外にも財産があれば、トータルで1/2ずつになるように分与を行います。

実際に売却しているので、一方が取得する場合と違って「本当はもっと高い（安い）はずだ」という争いにはならず、比較的トラブルになりにくい分与方法です。

なお、離婚した後で売却を行う場合、約束が破られないよう、離婚協議書や調停調書の中できちんと定めを入れておく必要があります。

不動産を売却する場合、ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないのが一般的です。抵当権がついたままでは、買ってもらうのが難しいことが多いといえます。

したがって、オーバーローンの不動産を売るためには、不動産の価値をオーバーしている分の債務を返済することが必要になります。

他の財産からオーバー分を支払うことを夫婦で合意する等して残ローンを完済し、抵当権を消せればよいのですが、残ローン額が大きすぎると、こういった対応も難しいといえます。このような場合には、いったん住み続けてローンを返済していくことを検討しなければなりません。

アンダーローンであれば、売却益からローンを一括返済し、売却諸経費を差し引いた残りのお金を分与することができるため、大きな問題は起こりにくいといえます。

ローンを完済していれば、不動産の価値がそのまま財産分与の対象となります。

売却する場合には、単純に売却益から売却の経費を差し引いたものを1/2にできます。

どちらかが取得する場合には、原則どおり、財産全体で見たときに夫婦の取り分が1/2ずつになるように分与を行います。不動産の価値が財産全体の1/2を超えるなら、取得した側が代償金を支払うことが必要です。

自宅に住み続けたいが代償金を工面できないという場合、不動産を相手と共有にする形での財産分与を考える方もいるでしょう。

お互いに合意できれば共有という方法もあり得るのですが、弁護士としては、おすすめできる方法ではありません。

共有の場合、いざ不動産を売ろうとしたときに相手と足並みが揃わない可能性があります。また、大きな改修工事や取壊しも独断で行えなくなる可能性が高いといえます。さらに、住んでいない側が持分買取業者など第三者に売却してしまう、といったトラブルが生じるリスクもあります。

この他にも、当事者の再婚や子どもの出生により、相続人が増え、共有者本人が亡くなった際、相続でトラブルが起こることも想定されます。

不動産を共有する財産分与は、問題が先延ばしにされるだけで後々トラブルが悪化することに繋がりやすいため、可能な限り避けたいところです。

不動産は、高額かつそれ自体を分けることが難しい財産です。また、ご自身や子どもが住み慣れた場所に住み続けたいという気持ちが双方にあることも多いため、不動産があると財産分与は大変になりがちです。さらに、ローンがある場合には、適切な財産分与の取り決めをしておかないと、後々トラブルが生じてしまうことに繋がります。不動産の財産分与で揉めてしまう場合には、一度弁護士に相談してみましょう。